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近日媒體報道稱多地住房公積金余額吃緊，出現(xiàn)住房公積金緩貸、斷貸現(xiàn)象。為緩解公積金運行壓力，政府不得不采取提高公積金繳存上限、降低貸款上限的措施，甚至推出公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款方式。

公積金貸款的發(fā)放存在杠桿效應(yīng)，今年以來住房需求集中釋放，在公積金來源相對穩(wěn)定的情況下，出現(xiàn)資金短缺也無可厚非。但本具有“強(qiáng)制性、互助性、保障性”三大特點的住房公積金政策卻無法為有住房需求的購房者提供貸款支持，如今只剩下“強(qiáng)制性”了…

購房需求集中釋放致公積金余額短缺

一二線城市商品房成交面積變動。數(shù)據(jù)來源：WIND，海通證券

住房公積金是行政力量強(qiáng)制企業(yè)及其員工繳存的長期住房儲備金，資金來源一直處于穩(wěn)定狀態(tài)；根據(jù)還貸能力、房價成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定借款人的貸款額度，發(fā)放貸款也有政策可依。住房公積金又為何會出現(xiàn)額度吃緊的現(xiàn)象呢？

由于公積金來源渠道單一、繳納數(shù)量相對穩(wěn)定，而近年來購房需求不斷增長，收集額增速卻趕不上貸款增速，多數(shù)一二線城公積金中心的“貸存比”早在2011年就超過了70%，處于非正常狀態(tài)。

今年以來，嚴(yán)格的限購仍然難以抑制市場反彈，前期購房需求集中釋放，上半年中國多地房地產(chǎn)市場成量價齊升的狀態(tài)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%。北京上半年新房成交更是高達(dá)4.5萬套，創(chuàng)近4年同期新高。

急劇膨脹的購房需求導(dǎo)致今年以來個人購房貸款快速增長。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元，幾乎相當(dāng)于去年全年。其中，個人購房貸款9.07萬億元，約占整個涉房類新增貸款的70%之多。

日前，央行放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但對個人房貸利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整，從利率市場化改革中獲得購房貸款優(yōu)惠的希望落空。

并且，受流動性不足影響，商業(yè)銀行更愿意將緊張的余額放給利率更高的個人經(jīng)營性貸款或者效益不錯的企業(yè)，利率市場化也促使商業(yè)銀行急于拓展高利率業(yè)務(wù)。多家銀行反而進(jìn)一步上調(diào)了首套房貸款利率，更多的購房者被“擠出”至公積金貸款。

因此，在公積金“貸存比”早已不平衡的基礎(chǔ)之上，購房需求又集中釋放，多地公積金貸款達(dá)歷史最高水平，出現(xiàn)資金短缺的情況也在意料之中。

購房需求集中釋放致公積金余額短缺

一二三線城市住宅價格同比增長。數(shù)據(jù)來源：Wind 招商證券

住房公積金是行政力量強(qiáng)制企業(yè)及其員工繳存的長期住房儲備金，資金來源一直處于穩(wěn)定狀態(tài)；根據(jù)還貸能力、房價成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定借款人的貸款額度，發(fā)放貸款也有政策可依。住房公積金又為何會出現(xiàn)額度吃緊的現(xiàn)象呢？

由于公積金來源渠道單一、繳納數(shù)量相對穩(wěn)定，而近年來購房需求不斷增長，收集額增速卻趕不上貸款增速，多數(shù)一二線城公積金中心的“貸存比”早在2011年就超過了70%，處于非正常狀態(tài)。

今年以來，嚴(yán)格的限購仍然難以抑制市場反彈，前期購房需求集中釋放，上半年中國多地房地產(chǎn)市場成量價齊升的狀態(tài)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%。北京上半年新房成交更是高達(dá)4.5萬套，創(chuàng)近4年同期新高。

急劇膨脹的購房需求導(dǎo)致今年以來個人購房貸款快速增長。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元，幾乎相當(dāng)于去年全年。其中，個人購房貸款9.07萬億元，約占整個涉房類新增貸款的70%之多。

日前，央行放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但對個人房貸利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整，從利率市場化改革中獲得購房貸款優(yōu)惠的希望落空。

并且，受流動性不足影響，商業(yè)銀行更愿意將緊張的余額放給利率更高的個人經(jīng)營性貸款或者效益不錯的企業(yè)，利率市場化也促使商業(yè)銀行急于拓展高利率業(yè)務(wù)。多家銀行反而進(jìn)一步上調(diào)了首套房貸款利率，更多的購房者被“擠出”至公積金貸款。

因此，在公積金“貸存比”早已不平衡的基礎(chǔ)之上，購房需求又集中釋放，多地公積金貸款達(dá)歷史最高水平，出現(xiàn)資金短缺的情況也在意料之中。

公積金貸款受限誤傷剛需 政策弊端凸顯

住房公積金政策上的漏洞逐漸顯露出來

這些年來，無論國八條還是國五條、限購令還是房產(chǎn)稅，都無法阻止房價瘋狂上漲的腳步。很多人連首付都成問題，無法貸款，買房更是無稽之談。根據(jù)目前的情況，公積金普遍無錢可貸的局面將至少延續(xù)到明年，商業(yè)銀行又流動性趨緊，這都將在一定程度上抑制剛需的釋放，下半年可能將迎來樓市銷售淡季。

既增加了中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還誤傷了剛性需求，具有“強(qiáng)制性、互助性、保障性”特點的住房公積金政策如今只剩“強(qiáng)制性”了。其存在的意義受到挑戰(zhàn)，也更加凸顯了住房公積金的制度缺陷與運行不合理。

一方面，住房公積金在很多地方只能用于買房，但房價高企，住房公積金對于連首付都困難的低收入人群來說形同虛設(shè)，這就變異為一個“劫貧濟(jì)富”的政策。而公積金利率低于CPI也讓強(qiáng)制儲存的公積金面臨貶值的質(zhì)疑。

另一方面，公積金貸款的發(fā)放存在杠桿效應(yīng)，而公積金政策貸存機(jī)制不完善，缺少風(fēng)險管控，導(dǎo)致余額透支，政府不得不采取調(diào)整額度和“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的方式來緩解壓力。

但事實上，在商業(yè)銀行貸款十分緊張的情況下，公積金管理中心貼息“公轉(zhuǎn)商”的舉措并不能起到多大效用。而若不從房價和公積金政策缺陷的根本上去解決問題，其調(diào)整提高公積金繳存上限、降低貸款上限以歸集更多資金的做法，也只能是飲鴆止渴。

在目前住房公積金屢受斷貸、貶值和非法套取等諸多質(zhì)疑的背景之下，應(yīng)建立明確的公積金存貸機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險管控。更重要的是，應(yīng)解決公積金政策諸多缺陷和漏洞，勿讓公積金偏離了“保障”的初衷